【濕旅研究】探尋城市濕地公園的開發運營之路

城市濕地公園是一種獨特的公園類型，是指納入城市綠地系統規劃的、具有濕地的生態功能和典型特征的、以生態保護、科普教育、自然野趣和休閑游覽為主要內容的公園。城市濕地公園是城市湖泊濕地保護利用的重要形式之一，是協調人與城市、人與自然、人與生態的良好媒介。

麟德根據多年來的項目經驗，總結出針對城市濕地公園在開發過程中所面臨的土地、產業、運營及收益模式等方面的策略，以供探討。

一、開發模式：融入城市的濕地綜合體開發

城市濕地公園項目開發，多以文化濕地、休閑濕地、農耕濕地三者結合，樹立歡樂濕地的核心品牌，從而帶動周邊休閑度假配套產品和商業體的開發；在此基礎上，建設休閑娛樂和創意產業園，提升濕地的品質和品牌；地產的開發也參與濕地的價值創造，同時，地產項目亦能打造成濕地旅游的吸引物之一。濕地、商業、文化創意和地產，四者之間形成相互促進和發展的良性循環、動態產業鏈，達到以濕地公園為核心驅動土地利用的最佳效益模式。

二、土地策略：土地增值方式

三、土地利用：三個層次的組合互動

將濕地核心保護區劃分為濕地生態培育區、濕地生態旅游休閑區和地生態景觀封育區。

四、運營目標：濕地品牌運營

品牌戰略第一階段：通過定位為“XX市最大的城市濕地公園”，作為先導區開發的最大城市亮點，從而成為先導區城市營銷的一環，打造城市兩型社會示范建設的樣板。

品牌戰略第二階段：依托一流的環境和配套服務設施，與城市性格相結合，引入文化娛樂創意，依托城市品牌打造的優勢，打造一個休閑城市的營銷范本。

品牌戰略第三階段：在以上品牌建設基礎上，加強片區互動，全面打造國際濕地城市綜合體，引進高端品質住宅的開發和知名商業開發商進駐，為其引領地產潮流而備受媒體和人們關注。

五、產業模式：“生態濕地+文化濕地+休閑濕地+宜居濕地”的圈層模式

以保護第一的原則，通過居民搬遷、河道清淤、植物復種、生態駁坎、房屋整修、游客控制等多種措施，塑造濕地良好生態環境的核心價值。在此基礎上，配套酒店等相關公建，以及企業總部基地等類型項目，進而吸引名人進駐，名企入駐，發展文化創意產業，并吸引各大房地產開發商前來進行土地的二級開發，形成聚焦效應，逐漸形成了一個以濕地為核心的新興的居住板塊。

六、業態構架：可持續的綜合產業開發

城市濕地公園是城市“綠腎”，其生態及休閑的重要性，決定了政府未來對公園的投資以及偏向。濕地綜合保護工程的實施，國家級濕地公園的建設目標，成就了其核心價值，在此基礎上，引入如悅榕莊等名企進駐對配套基礎設施、商業設施、創意產業等完善的綜合土地商業開發，有效的提升濕地區域的土地價值，同時，知名地產商開發的地產項目有效實現周邊土地價值的最大化。

七、收益模式：“3331”模式

“3331”開發模式，即濕地公園的盈利來源主要包括旅游、商鋪、住宅、物業，在開發盈利結構中，為確保各方利益的均衡、濕地公園自我造血機能和永續發展，盡可能將所占比例結構控制在3：3：3：1。

通過以上七個方面的考慮和精心設計，麟德湖泊濕地專業小組希望能為更多的城市濕地公園類項目的開發運營提供一些具有實際操作性的建議。

作者：麟德濕旅研究小組